地产下行的尽头：多少亿平是终点？

住房的供给并不完全由商品房组成。由于本文的关注点在于未来新建商品房需求的合意水平，因此在总需求中还需剔除掉新建商品房以外的供给，主要包括存量空置住房释放和新建保障性住房。

预计未来将有更多的存量住房进入二手房市场。根据住建部原副部长仇保兴在2022中国城市高质量发展智库论坛的讲话，“当前我国住房空置率已经达到15%，有的省份达到25%甚至30%，高于国际5%的空置率标准”。随着投机性需求的衰退，原来出于增值目的而持有的住房将逐渐在二手房市场被出售，承接一部分新增住房需求，与新建商品房之间存在替代关系

新建保障性住房的占比预计也将进一步提升。近年来，房价和收入的矛盾进一步凸显，2021年7月国务院办公厅发布的《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）指出，“新市民、青年人等群体住房困难问题仍然比较突出，需加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系”。因此，我们认为，未来保障性住房在供给侧的贡献将出现进一步的提升，同样会对商品房产生替代效应。